О правовом статусе земельных участков, расположенных в д. Ильжо

Полагаю, что многие не в курсе статуса земельных участков, расположенных в деревне Ильжо, а именно восточной её части. В данной статье постараюсь доступным языком объяснить какие из частных (и не только) участков расположены в территориальной зоне, относящейся к объекту культурного наследия (усадьба) и какие ограничения в использовании это за собой влечёт.

Итак, карта градостроительного зонирования нашей деревни выглядит так.

Соответственно та территория, что расположена в правой части (розовая в клеточку), а именно весь берег Ильжовского озера, все участки по Озёрной улице от остановки автобуса до барской усадьбы (по обеим сторонам Озёрной улицы) и все участки по восточной стороне Цветочной улицы до конца деревни, является территорией объекта культурного наследия. Объект на официальном языке называется «Усадебный комплекс «Ильжо» Фан дер Флита: усадебный дом деревянный, дом охотника каменный, молочня каменная, дом приказчика деревянный, ледник и кладовая каменные, парк и берёзовая роща, 20 га» (в дельнейшем будем называть этот объект просто Усадьбой). Усадьба была поставлена на учёт в качестве памятника культуры в 1980 году, а в 1994 году у данного памятника появлись границы территории, был разработан паспорт объекта, который стал называться «Усадьба Ильжо. Парк». Именно эта территория и обозначена на приведённой выше карте.

Теперь подробно рассмотрим, чего нельзя делать на этой территории.

Согласно Федеральному закону №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия …» все участки, расположенные в границах данной территории относятся к «землям историко-культурного назначения». А это означает, что в соответствии с Земельным Кодексом  РФ (136-ФЗ), «земли историко-культурного назначения относятся к землям особо-охраняемых территорий» и «используются строго в соответствии с их целевым назначением» (а назначение историко-культурное, т.е. - музей). Изменение целевого назначения и деятельность не соответствующая целевому назначению не допускается (ст. 99 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 5.1 того же закона №73-ФЗ запрещается (цитата): ….. строительство объектов капитального строительства, ……проведение земляных, мелиоративных и иных работ. Иными словами, все дома, надворные постройки, огороды и прочее являются незаконными.

Кроме того, согласно п. 14 статьи 48 того же закона, земельные участки в границах территорий памятников разделу не подлежат.

Данная абсурдная по своей сути ситуация будет сохраняться до тех пор пока не будет проведена Государственная Историко-культурная Экспертиза, по результатм которой территория будет включена (или не будет включена, или будет частично включена с уточнением границ территории) в Единый государственный Реестр памятников истории и культуры РФ, экспертиза определит охранный статус и категорию памятника, установит что именно подлежит охране и т.д. Ну а судя по тому, что данную Экспертизу наше государство не может провести с 1980 года, половина территории деревни и впредь еще долго будет существовать по сути незаконно, т.к. исторически расположена на территории «вновь выявленного объекта культурного наследия».

Вот такая выходит юридическа коллизия, до разрешения которой формально юридически невозможно будет ввести в эксплуатацию (зарегистрировать), построенный на собственном участке дом (гараж, сарай…), выкупить участок, находящийся во владении на основании договора аренды, разделить существующий участок или выделить в натуре долю (при совместной долевой собственности) и т.д. Хорошо еще, что сделки по купле-продаже (наследству, дарению) Росреестр пока регистрирует без проблем.

При написании данной статьи были использваны разъяснения, официально предоставленные Комитетом по культуре Ленинградской области в марте 2018 г.

С уважением, администрация сайта Ильжо.рф.